GUIDE

本音でアドバイス

  初めて家を持たれる方は、何をどこからどうやって進めればいいのか、解らないことだらけではないでしょうか？ どこかハウスメーカーに聞こうと思っても、しつこくされるのがイヤで聞くに聞けずなかなか前に進めない…。 私たちはそんな方達のために資金勉強会・設計勉強会・税金勉強会などいろいろと情報を発信し、企画開催しているのですが、皆さんとても警戒してしまって、なかなか参加してくれません…。     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 まあこれは、しつこい営業、失礼な営業が当たり前の私たちの業界が悪いので仕方がありません…。　　      　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

そこで、このページでは、私の今までの経験を元に具体的な例をあげて本音でアドバイスをしてみます。参考になさってください。
また、どんな質問でもメールまたは電話でお問い合わせください。匿名匿住所で結構です。中立な立場で私なりの回答をいたします。ただし、ほかの皆さんの参考にもなりますので、本ページへも掲載させていただきます。

例１）　アパートの明け渡しの際の「原状回復」のトラブル　

 楽しい新居への引越しの時に、アパートの引き渡しでびっくりするような修善代を要求されるケースが後を絶ちません。「原状回復」に際してのトラブルです。　　

　アパートなど人が暮らす部屋（家）を普通に暮らして明け渡す時、仮に使用開始時の部屋の状態より壁や床などが悪くなっていたとしても、それはそのまま返せば良いのです。どういうことかというと、誰が暮らしたとしても「経年変化による自然な劣化や通常使用の損耗」は貸主（大家さん）の負担なのです。借りた側に負担を強いてはいけないのです。　しかし・・・・・・仲介の不動産業者の中にはそれを強いる業者がいるのです。　中でも悪質なのは、大家さんからアパートを一括借り上げをして自社管理で貸し付けしている業者です。みなさんも良～く知っているテレビコマーシャルもバンバン流している大手です。　当社のお客さんでも数件ありました。その時は私が間に入り交渉して事なきを得ましたが、一度は島田の簡易裁判所まで行きました。　

　このようなトラブルが多発していたため平成10年、やっと国土交通省により「原状回復ガイドライン」が公表されました。不動産業界でも度々講習会を開き是正させようとしているのですが、後を絶たないのが実情です。ただ、このガイドラインも「法律」ではないので、違法行為と決めつけられないのです。ただし、裁判では当然このような事象はすべて無効とされていますから安心してください。彼らは自分たちのやっている行為の無効性（違法ではありません）はしっかりと理解しているのでが、違法行為ではないため素人である借主が知らないことをいいことに負担を強いるのです。　　

　こんな時には「原状回復ガイドライン」に沿ってくれるよう申し出ましょう。　また、アパートの賃貸契約書の内容に負担を強いる不利益な条項があって、あなたが署名押印をしてあったとしても、この条項は「消費者契約法」により無効となります。皆さんに落ち度はありません。毅然とした態度で主張しましょう。　　

　とにかく、トラブルになりそうであれば「原状回復ガイドライン」「消費者契約法」を主張しましょう。　ただし、大家さんに貸していただいた部屋を皆さんの不注意で、汚してしまったり壊してしまったりした場合は、当然弁償しなければなりません。そのことをしっかりとわきまえたうえで交渉してください。　すべて免責ではないのです。

例２）　土地を購入して家を建てるので、土地を探しているがなかなか好い土地が見つからず、前に進まない。

　多くの皆さんが、この状態です。どうして前に進めないのか？それは、いきなり土地を探し出そうとするからです。土地探しをスタートする前に、先ずやらなければいけないことがあるのです。それは資金計画をしっかりと練ることなのです。　

　どういうことかというと、家づくりには莫大なお金が掛かります。しかも、土地をも購入となれば尚更です。それに、自分たちでは思いつかないいろんな費用も分からない。そうです。分らないまま進もうとしているのです。　　だからこそ、土地探しを始める前に綿密に資金計画をし、自分たちの総予算がいくらなのかをきちんと把握するのです。そして、その総予算を　「土地に係る費用」　「建物にかかわる費用」　「諸経費」　に分配してあげれば良いのです。　

　こうして分配することによって、土地に充てられる費用が決定するのです。その中での土地探しとなりますから、ない袖は振れません。理想が現実となり、目の前に自分たちにとって最良の土地が見えてきます。　こうすればしっかりと皆さんにとっての「良い土地」が必ず見つかります。

例３）　金融機関の窓口に融資の相談に行ったら、３０００万円位なら大丈夫と言われたので、そのつもりで進めようとしたら途中で２５００万円に減額されてしまい計画がつぶれてしまった。 

　金融機関の窓口担当者は、「すべての要件が満たされていれば大丈夫だと思いますよ」と言ったのですが、「大丈夫だ」とご自分が思い込んでしまったのです。　

　金融機関の窓口相談だけでは融資金額の確定はできません。なぜなら金融機関がお金を融資する場合、必ず保証協会という後ろ盾を付けるのです。金融機関は融資をした相手（皆さん）が返済不能となった場合、貸付金が回収できなくなり赤字になってしまいます。そのために保証協会に後ろ盾になってもらうのです。　どういうことかというと、回収できなくなった貸付金は、この保証協会が１００％全額、金融機関に補てんする仕組みになっているのです。ただし、この保証協会には債務者（皆さん）が何十万もの保証料を払わなければならないのです。　

　このような仕組みから、融資金額を確定できるのは金融機関の窓口ではなく、保証協会なのです。ですから、窓口担当者は相談を受けるだけなのです。　確定には保証協会の「事前審査」が不可欠なのです。

例４）　自分で不動産屋さんと交渉し土地を購入したが、有るはずの水道が入っておらず、隣との境界も不明確で隣人ともめてしまい、測量をすることになった。不動産屋に言っても何もしてくれない。　

 土地の取引にはいろんな注意点があります。不動産業者は仲介する場合、それらいろんな事柄を買主（皆さん）に代わってチェックしなければならないのです。ところが、なかにはそれらの大切なチェックを怠り引き渡してしまうケースが多々あるのです。　

　先ず「重要事項説明書」を確認してください。その中に上水道のことや電気のことなどが書いてあります。水道が入っている旨記入があれば、しっかりと主張しましょう。不明確な隣地境界は、仲介業者が売り主に対して所有権移転までに確定させなければいけないことになっています。皆さんのやるべきことではありません。毅然としてください。

　不動産業者に言っても何もしない場合には、静岡県庁の「県住まいづくり課」に相談して下さい。ここでは不動産取引のトラブルや悪質業者の指導もしています。強い味方になってくれます。

　私が経験した最大のトラブルは、購入した土地が建物を建てられない土地でした。　このように土地取引は一歩間違えると大変なことになってしまいます。　私は、一般の方が不動産屋さんを相手に交渉するのは大変だと思います。信用できる建築会社に仲立ちを依頼するのが得策だと思います。　

例５）　家を建てるにあたり、メーターモジュールと尺モジュールと悩んでいる。メーターモジュールの方が部屋も広く坪単価も安いから、とハウスメーカーでも勧められているがどちらの方が良いのか迷っている。

　「部屋も広いから」とメーターモジュールを薦められているのであれば、簡単です。電卓を使って計算してみましょう。わかりやすく８畳間でやってみましょう。

尺モジュールでは　　　　　　　３．６４ｍ×３．６４ｍ＝１３．２５㎡

メーターモジュールでは　　　４．００ｍ×４．００ｍ＝１６．００㎡　　　　

と、なります。御覧の通りメーターモジュールの方が尺モジュールより１．２倍も広いのです。ところが、これを一軒の家に当てはめてみましょう。　面積の計算ですので比例です。ここからは皆さんも分かりやすい「坪」を単位で表記します。　　例えば、4LDKの家が欲しいとなった場合、尺モジュールの家作りでおおよそ床面積が３５坪だとします。次は一部屋づつがすべて広いメーターモジュールの家創りで計算します。　３５坪の１．２倍ですから単純に４２坪となります。　このように、メーターモジュールは各部屋は広くて良いのですが、家全体も大きくなってしまうのです。土地の広さが決まっていて駐車スペースも必要で、多少は庭も欲しいとなると、普通の広さの尺モジュールでも良いのかなと思います。

次は坪単価です。両者とも同等の仕様での金額を、メーターモジュールの場合おおよそ４４万円とします。尺モジュールで５３万円とします。

メーターモジュールの家　　　　４２坪×４４万円＝１８４８万円　

尺モジュールの家　　　　　　　３５坪×５３万円＝１８５５万円

これが坪単価のからくりです。メーターモジュールでは尺モジュールと比べて坪単価は安くなるのですが、建物自体が大きくなってしまうので最終的な金額はあまり変わらなくなってしまうのです。

これらを理解された上で、どちらが良いのか判断してみて下さい。

はじめて家を持つ方必見！！

ＳＴＥＰ１　自分たちに合う業者選び

あなたはどちらのタイプ？まずは自分たちに合う業者を絞り込むことから始めましょう。  

ハウスメーカー

工務店（建築屋）

ＳＴＥＰ２　家づくりについての考えを明確にする

はじめての家づくり、何をどうすればいいのか分からないのは当たり前です。なぜ分からないのでしょうか？—–それは、自分たちの考えが漠然としているからです。

家族の夢や希望、将来の生活を考えて全体を明確化すると、次の動きにつながります。
 

ＳＴＥＰ３　具体的な資金計画

ハウスメーカーなど多くの住宅会社の資金計画は“積み上げ算”です。　気付いた時には自分たちの予算をはるかに超えていた！！という話をよく聞きます。そのような失敗をしないために当社では“総予算”を把握します。

“総予算からの逆算”で資金計画を立てることで、予算オーバーなどの失敗をすることがなくなります！！

ＳＴＥＰ４　土地探し（物件チェック）

家族の希望すべてを叶えてくれる土地はまずありません。ですから、希望の中で何を重視するかをきちんと整理することが大切です。 
 

住まいが出来るまで

わたしたちは、常に「創り手側」ではなく「住まい手側」からの視点に立って考えることを第一とし、一般的な住宅会社の常識や手法に捕らわれない、設計力、技術力あふれる会社を目指しています。価値観を共有できるお客様に対しとことん熱意、笑顔、信頼をもってお付き合いすることをモットーとしています。

不動産屋さんとのやりとりや、法的問題点など、分かりやすくアドバイスします。

木の住まいは生きています。時にはケガをしたり風邪をひいたり・・・。そんな時、わたしたちは住まいのお医者さんとしてすぐに駆けつけます。住まいを創ることも大切な仕事ですがそれと同様、お引渡しの後も大切なお付き合いが続すます。

まずは無料の設計相談

「いろんなハウスメーカー、工務店に図面を依頼したけど思うような提案が出てこない」　という経験をされている方は大勢いるはずです。 それはほとんどのハウスメーカーが自社の規格や、フランチャイズの縛りの中でしか提案できない決まりがあるからなのです。
 家は土地に根付くものです。土地にはさまざまな条件があります。周囲の環境、陽の入り方、道路の位置、風の通り方、など同じ土地は二つとないのです。

 規格に縛られたプランではどうしても無理が出てしまうのです。私は、永くその土地に住まう皆さんの考えや想い、要望を伺い、設計者の考えと土地の条件を融合させた世界にたった一つの設計提案をしています。

 土地を見せていただければ、一回に限り無料で設計提案させていただきます。私たちは「商品化された家を販売する会社」ではありませんので営業マンは存在しません。しつこい営業活動もいたしませんのでご安心ください。私たちは「住まい手と一緒に家を創る技術屋集団」なのです。

 家創りにこだわりたい「自分の家を創りたい！」と思われている皆さんには必ずご理解いただけることと思います。私たちの家創りに対する考え方や、設計手法をぜひ一度ご覧ください。

設計のみのご依頼承ります

設計者自ら現地に足を運び、土地の持つ特長を活かした設計提案をします。

　家は土地に根付くものです。土地には様々な条件があります。周りの環境、光の状態、道路の位置、土地の広さ、風の通り道等など・・・・。二つとして同じ条件の土地はないのです。私はこれからその土地に住まう皆さんの要望に、設計者としての私の考えと、土地の条件を融合させた設計を提案しています。ですから世界に一つの提案しかできないのです。どこにもあるような規格のプランではありません。ですから、自分が土地を見て、土地を感じなければ設計はできないのです。

対応地域　：　静岡県及びその周辺
基本設計　：　￥50,000－（交通費別途）
・現地確認
・要望聞き取り
・基本プラン提案2回まで

学生向け建築基礎講座

建築家を目指し、勉強している学生の方を対象にした基礎講座です。

私たち建築家の仕事は、住まう人の健康や生命・財産を守り、そして想いや夢を叶えるという大きな責任を担っています。
資格や技術だけではない、本来私たちが求められている建築家としての本質を、この講座では学んでいただきます。
ぜひこの機会に受講し、高い意識と責任感を持った建築家を目指してください。

—講座内容—
・私たち建築家の存在意義
・設計者としての心得
・住まいづくりのプロとして
・ディスカッション
・etc

 会　場　：　辻工務店　社屋２階
木の家ショールーム「和木の間（やわらぎのま）」
講　師　：　株式会社　辻工務店　　　代表取締役　　辻　秀信
対　象　：　高等学校及び大学、専門学校　建築科　在籍の学生
担　当　：　辻　・　杉本

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